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北熙区等来贴身竞品丨网签实录

来源:深圳房地产信息网 2023-08-11 19:05:23
大家好,我是表姐,很多网友催更往前实录这个栏目,表姐就看情况更新吧,力争每周能更新个一到两期。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
大家想看哪个项目的分析,可以在评论区留言。

今天先聊一下京投发展·北熙区,给关注东坝的小伙伴们做个参考。‍‍‍‍‍‍

问了北熙区的开发商领导,他说看网签没有意义,有两条理由:

1.北熙区因为交付时间晚,所以给客户开了分期。


(资料图片仅供参考)

2.比如说一期都没房了,除非是分期不合格的客户清退。

他不建议看网签率这个指标,说写出来要被人笑话。

他还说,93户型当天就卖没了,网签显示去化率50%。

表姐明白了,93户型有50%是首付分期付款。如果这么论,北熙区就变成一个分期盘,分期比例太高……

我们也希望有分期数据,希望分期数据不再是机密,欢迎小伙伴们提供。

以下是正文,不含分期数据。

北熙区地块,是2021年12月托底来的,那个时候开发商拿地都不咋积极,加上车辆段地块也就京投能搞定,就底价了。‍‍‍

结果就是,北熙区的楼板价就比保利东坝地块低那么一丢丢,换句话说,北熙区降价还有空间,保利低价卖就是真割肉。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所有,前段时间保利跟京投闹分手,说法也是算不过来账。

其实,北熙区也挺不容易的,好不容易把区域均价从7.8万/㎡卖到了8万/㎡+,最新网签价格都冲着8.3万/㎡去了。

对于京投来说,只要维持住板块低开高走的形式,慢慢卖就行了,所以京投对于东坝新地块的期望,应该会是一个高价策略。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但保利不一样,兄弟们要冲全国业绩,价格就是最直接的手段。估计京投也挺郁闷的,本来想找个合作伙伴,这下好了,成直接竞品。

尤其是保利的产品设计不弱,和光系的大窗户一展示,就算是表姐也被圈粉了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从供应结构来看,北熙区目前取证的是80㎡到135㎡,主力集中在80㎡户型和123㎡户型之间。
保利则是97㎡到170㎡,也就是说,如果你想买80㎡两居,没得选,只能考虑北熙区,160㎡、170㎡的,也没得选,只能选保利。‍‍‍‍‍‍
但其他面积段,表姐就只能说,北熙区压力还挺大的,眼看保利从兜里拿出了开敞阳台,不知道京投如何应对?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
ps:保利地块全套带尺寸户型表姐已经拿到,关注的小伙伴加表姐微信私聊。

从去化情况来看的话,卖的最好的是80㎡两居和93㎡三居,以及123㎡三居,低总价小户型和三面宽户型,还是受欢迎。‍‍‍‍‍

据说,一期93㎡户型开盘当天售罄,二期也是卖得最快的,朝阳群众的付款周期目前不是特别强。

所以就导致,北熙区虽然拿地早但网签率低,拿地比保利早了差不多一年半,但生生给自己等来贴身竞品。

价格分布上,二期94㎡/95㎡是卖的最贵的,一期93㎡和80㎡,还是打了一个平价走量的策略。‍‍
结合户型去化率和网签单价来看,靠谱的猜测是:东坝这个区域,还是比较适合平价走量,一涨价流速立马给你脸色看。‍‍‍‍‍‍‍

户型成交走势比较两级,80㎡两居和123㎡四居占据大段主力。

价格走势上,基本在7.8万/㎡到7.9万/㎡之间,低点能到7.7万/㎡以下,高的则能到8.2万/㎡+。‍‍‍‍‍‍‍
至于接下来的价格走势,应该就看保利怎么推了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

以下是一期5号楼的网签情况,大家下期再见。销冠100‍‍‍‍

PS:表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等,楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊,欢迎添加表姐微信进群吃瓜。
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